Придбав квартиру – щоб не отримати проблему

Придбав квартиру – отримав проблему

Володимир Поляков

адвокат, директор ТОВ «ФК «Стандарт Кепітал»

Неврегульованість ситуації з ринком проблемного житла, яке виставляють на торги за борги власника, часто провокує серйозні проблеми

Сьомого липня ЗМЫ поширили інформацію про стрілянину в Києві. Чоловік забарикадувався в квартирі та з мисливської рушниці поранив правоохоронця і цивільну особу. На щастя, більше ніхто не постраждав, а поліція провела спецоперацію та затримала чоловіка. Тепер він у СІЗО.

Ця гучна історія не є результатом якихось кримінальних розборок. Вона – прямий наслідок неврегульованої ситуації з ринком проблемного житла, яке виставляють на торги за борги власника. Дана квартира була придбана в іпотеку ще 10 років тому. Втім іпотеку власник не платив. Тому виконавча служба виставила квартиру на торги. Її придбав новий власник, але вселитися в неї не зміг – бо попередній господар відмовився залишати помешкання. Після марних спроб вселитися, покупець перепродав квартиру. Так у ній з’явився вже третій власник. Він спробував зайти до житла і все закінчилося стріляниною та поліцією.

Продаж житла з відкритих торгів – це поширена банківська практика. Таким чином банки позбавляються нерухомості, добровільно або примусово стягнутої з боржників. На жаль, в Україні дуже часто придбання подібного житла перетворюється на проблему.

Це відбувається тому, що питання втрачання прав користування житлом при продажі житла за борги в українському законодавстві не врегульовано. Квартиру можна виставити на торги та продати, проте суди часто не знімають з реєстрації колишніх власників. І звернення в ЦНАП також не допоможе – найшвидше там зроблять вигляд, що в них немає права знімати колишнього власника з реєстрації.

У результаті, придбавши квартиру з торгів, покупець може мати наступні неприємні наслідки:

1. Неможливість зняття з реєстрації осіб, які законно та/або незаконно зареєструвалися в житловому приміщенні. Суди тривають роками та часто не задовольняють такі позови. А ЦНАПи не знімають з реєстрації, посилаючись на суди. Таке собі замкнене коло.
2. Фізичні особи зареєстровані в жилому приміщенні, відмовляються покидати житло, право власності на яке ними втрачено.
3. Поліція не зможе нічим допомогти ані зареєстрованим у квартирі, ані новому власнику.

Відсутність законодавчої можливості та судової практики в частині можливості набувачів права власності на житло знімати з реєстрації зареєстрованих осіб зводить нанівець сам процес звернення стягнення на житло в Україні. Тому купуючи квартиру, що виставлена на продаж за борги, треба усвідомлювати, що вселитися в неї може бути великою проблемою. Вихід з цієї ситуації в перегляді законодавчої бази, яка регулює продаж житлової нерухомості з торгів за борги.