Ринок землі: за і проти

На сьогодні активно обговорюється питання продажу землі сільгосппризначення. За результатами соціологічного дослідження, думки людей з цього приводу фактично розділилися пропорційно. При цьому, більшість українців все ж проти зняття мораторію на продаж землі. Це означає, що дане питання необхідно більш детальніше вивчати і не включати «турборежим» по його вирішенню.

Більшість представників влади, аргументуючи позицію щодо вирішення питання продажу землі, вказують на те, що будь-яка людина повинна мати можливість розпоряджатися своєю власністю, тому це право на відчуження потрібно відновити. Це звісно, дуже правильна позиція, проте до цієї проблематики не можна підходити формально або застосовувати аналогію.

Спробую окреслити коло проблем. Отже:

1. Відповідно до Конституції України, земля є власністю Українського народу. Якщо вона буде належати підприємствам, нехай і українським, проте бенефіціарами будуть іноземці, чи можна вважати, що земля залишається власністю нашого народу? А якщо власник змінить громадянство, як його зобов’язати відчужувати землю? Адже виходить, що ми, відновлюючи одне право, порушуватимемо інше, а саме: «змушуватимемо» людину продавати землю.
2. Кожна людина, відповідно до Основного Закону України має право на отримання землі, проте більшість його не реалізувала. При цьому місцева влада вказує на неможливість такої реалізації у зв’язку з обмеженістю вільної землі. Водночас держава каже, що землі достатньо багато. Упевнений, що для проведення ринку землі потрібно вишукати можливість віддати кожному українцеві земельну ділянку, щоб кожен міг нею розпорядитися. Адже в нас усі рівні? Чому житель села має право на ділянку, а житель міста не має? Однак усі розуміють, що реалізувати це буде дуже складно.
3. У далекому минулому виділення землі саме працівникам колгоспів було пов’язано з необхідністю збереження ведення сільського господарства. Таким чином, держава фактично надала можливість жителю села мати право обробляти землю або отримувати з неї систематичний дохід. У такий спосіб держава гарантувала всім українцям те, що ці землі будуть оброблятися і сільськогосподарські землі не зникнуть. Адже ці землі — це наше багатство, яке потрібно цінувати, а не знищувати або продавати.
4. Чому ми повинні дозволяти продавати те, чого людина не створювала? Наприклад, якщо людина хоче продати гараж, то воно його або побудувала, або купила, або отримала в дарунок, але в будь-якому випадку — це нерухомість, яку хтось колись створив. Із землею інакше, оскільки вона вже була до появи людства. Крім іншого, за Конституцією — це власність народу. Хто буде вносити зміни до Основного закону? Адже фактично розробка законопроектів про відчуження землі — це фактично дії, які йдуть врозріз із Конституцією.
5. Меседж влади в тому, щоб власник паю міг отримати гроші і вкласти їх кудись, куди захоче. Вибачте, але це смішно. Адже в далекі 90-ті ми вже вкладали свої ваучери, і до чого це призвело? Якщо власник паю продасть свої 3–4 гектари, отримає за них 1–2 тисячі доларів, то це не ті гроші, які допоможуть йому відкрити бізнес або вирішити стратегічні проблеми. Життя його від цього не стане кращим. Але ж ми ставимо саме таку мету, саме цього чекають усі українці. Тому продаж землі зараз може стати початком кінця існування життя в селі.
6. При цьому я повністю згоден з меседжами влади щодо створення ринку землі і збільшення суми за оренду паю. Але ж вирішювати цю проблему можна без продажу землі. Наприклад: потрібно створити ринок землі не в контексті продажу самої землі, а продажу права на оренду. Іншими словами, щоб в країні існувала конкуренція і власник паю міг сам визначати суму оренди. В результаті він, його родина зможе щорічно (довічно) отримувати гроші, які будуть витрачатися в нашій країні. Невже це погано? А якщо не сподобається і хтось захоче самостійно вирощувати сільгоспкультуру, будь ласка, вирощуйте.
7. Крім того, ніхто не замислюється, а як бути з орендарями, які вже орендують землю і термін закінчення оренди яких закінчується через 30–35 років, оскільки останнім часом всі брали землю на 49 років? Адже зміна власника не змінює умови по оренді. Іншими словами, новий власник зможе тільки отримувати плату за оренду, а реально обробляти землю буде попередній орендар. Невже це проблема вирішена?
8. Повністю підтримую владу в тому, щоб сільгоспземлі передати в громади, в межах їх адміністративних територій. Однак не для того, щоб продати «своїм», а виключно для подальшої здачі в оренду на конкурсних засадах й отримання доходу в бюджет громади. В такому випадку громада буде отримувати гроші систематично і зможе контролювати ефективність використання землі. У випадку з продажем новий власник зможе зробити із землею все, що забажає, а в бюджет громади не будуть іти надходження і, відповідно, розвитку ніякого не буде.

З огляду на спірність ситуації, у мене є непопулярна пропозиція, що всю землю необхідно зробити комунальною (в окремих випадках державною, на стратегічних об’єктах), тобто закріпити її за громадами. При цьому землі, які перебувають у власності громадян, переоформляються в їх постійне користування. Таким чином, ніяких порушень прав не відбувається, людина продовжує використовувати землю і ніхто інший на неї не претендує. При цьому, якщо людина захотіла продати своє житло, право постійного користування землею передається автоматично новому власнику житла. Що це дасть? По-перше, земля буде вважатися комунальною і місцева влада завжди зможе перевірити її цільове використання. Крім того, це дозволить вирішити питання самовільної забудови. Погодьтеся, сьогодні власник землі аргументує свою самовільну забудову тим, що це його земля і він що хоче, те й робить. Інспектора архітектурно-будівельної інспекції, як і інших представників контролюючих органів не пускає на територію обійстя, прикриваючись приватною власністю.

Крім того, я вважаю, що за землю потрібно платити, оскільки наше багатство повинне приносити нам дохід. Мається на увазі, що місцева влада повинна встановлювати суму плати за землю протягом року, за аналогією з податком на нерухомість. При цьому, як і в ситуації з нерухомістю, повинні бути пільги. Наприклад: сім’я з 3-х чоловік має право на 5 соток землі кожен, які не обкладаються податком. Це те, що належить людині. Але в разі, якщо в людини ще є земля, або вона взяла в користування водойму чи лісопосадку, будь ласка, користуйтеся, але платіть в місцевий бюджет податок. Від цього використання землі стане ефективним, місцевий бюджет буде поповнюватися, а село розвиватися.

Дуже важливо думати не лише про сьогоднішніх жителів сіл, а й про тих, хто далі житиме тут і розвивати його (село). Крім того, питання розпорядження землею повинні вирішувати не кілька чиновників, а Український народ, адже саме йому належить земля.

Віталій Кулаков, керуючий партнер, адвокат, група компаній ADVICE

Джерело: ЮВУ