Верховний Суд про захист права власності на квартиру інвестора житлового будівництва

Позивачка, як інвестор житлового будівництва, звернулася до суду з позовом про визнання за собою майнових прав на проінвестовану квартиру та витребування її в іншої особи, за якою зареєстроване право власності на цю квартиру.

Суд першої інстанції позов задовольнив. Апеляційний суд погодився з висновками місцевого суду.

Касаційний цивільний суд у складі Верховного Суду передав справу на розгляд Великої Палати ВС.

Перед ВП ВС постали питання, які саме права на об’єкт інвестування виникають в інвестора та в який спосіб інвестор житлової нерухомості повинен захищати свої права на проінвестовану нерухомість.

Велика Палата ВС дійшла висновку, що інвестор після виконання ним фінансових зобов’язань за укладеними договорами купівлі-продажу цінних паперів та резервування об’єкта нерухомості (чи аналогічними правочинами, що підтверджують здійснення інвестування) отримує документи, які підтверджують реальність такого правочину та встановлюють для нього його майнові права на конкретний об’єкт нерухомого майна.

Для отримання права власності на такий об’єкт нерухомості інвестор має трансформувати свої майнові права у власність шляхом державної реєстрації речових прав на цей об’єкт нерухомості, але виконати це можна лише за умов завершення будівництва новоствореного об’єкта нерухомості відповідно до вимог чинного законодавства та прийняття такого нерухомого майна до експлуатації (статті 328, 331 ЦК України).

Саме інвестор є особою, яка первісно набуває право власності на об’єкт нерухомого майна, споруджений за її кошти.

Разом з тим у разі здійснення самочинного будівництва об’єкта нерухомого майна інвестор, так само як і забудовник, не набуває права власності на об’єкт самочинного будівництва (ст. 376 ЦК України).

Інвестор наділений правами, тотожними правам власника нерухомого майна, пов’язаними зі створенням об’єкта нерухомого майна. Тому в разі порушення його речових прав він має право на звернення до суду за їх захистом шляхом пред’явлення позову про визнання за ним його майнових прав та витребування своєї власності з незаконного володіння іншої особи (статті 392, 388 ЦК України). При цьому не вимагається визнання недійсними нікчемних правочинів, які спрямовані на незаконне заволодіння майном інвестора іншими особами (ст. 228 ЦК України).

Окрім того, ВП ВС частково відступила від висновку Верховного Суду України, викладеного в постанові від 24 червня 2015 року в справі № 367/5136/13-ц (провадження № 6-318цс15), про необхідність позивача захищати свої майнові права, а не право власності, яке ще не виникло.

На переконання Великої Палати ВС, у разі виконання інвестором власних інвестиційних зобов’язань після завершення будівництва об’єкта інвестування відповідно до вимог закону майнові права інвестора трансформуються у право власності, яке підлягає державній реєстрації за інвестором як первісним власником.