Актуальна судова практика в земельних спорах: судді КЦС ВС провели вебінар для колег із першої та апеляційної інстанцій

Спори щодо оренди земельних ділянок, ефективні способи захисту в земельних спорах, у чому відмінність володіння від права володіння та чим добросовісний набувач відрізняється від недобросовісного, а також інші питання на основі судової практики розглянули судді Верховного Суду у Касаційному цивільному суді Євгеній Краснощоков, Євген Петров і Дмитро Гудима на вебінарі для суддів і помічників суддів місцевих загальних та апеляційних судів «Судова практика у земельних спорах: проблеми застосування матеріального та процесуального права».

Євгеній Краснощоков прочитав лекцію «Оренда земельних ділянок: актуальна практика Верховного Суду».

Він звернув увагу на постанову Великої Палати ВС від 15 січня 2020 року у справі № 322/1178/17, в якій зроблено висновок щодо моменту укладання договору оренди землі, підписаного до 1 січня 2013 року. ВП ВС вказала, що до цієї дати договір вважався укладеним не в день підписання, а в день його державної реєстрації, якщо в договорі не зазначено інше. Це має значення для відрахування початку строку оренди за договорами, які могли бути підписані до вказаної дати, а зареєстровані набагато пізніше.

У постанові від 23 червня 2020 року у справі № 696/1693/15-ц ВП ВС зазначила, що оскільки відповідач не здійснив державну реєстрацію договору оренди землі, підписаного до 1 січня 2013 року, цей договір не набрав чинності.

Лектор звернув увагу, що колегія суддів Касаційного господарського суду передала на розгляд ВП ВС справу, в якій зазначила, що хоча й у цій справі договір оренди, підписаний до 1 січня 2013 року, не зареєстрований, надалі відбулася реєстрація права оренди та виконання договору сторонами протягом тривалого періоду, що є офіційним визнанням і підтвердженням державою факту набуття речового права оренди (ухвала ВП ВС від 4 червня 2025 року у справі № 925/632/19 про призначення справи до розгляду).

У постанові від 18 квітня 2023 року у справі № 357/8277/19 ВП ВС зробила висновок щодо моменту укладання договору оренди землі, підписаного після 1 січня 2013 року, вказавши, що з цієї дати державній реєстрації підлягав не сам договір оренди, а право оренди земельної ділянки. Тому договір оренди земельної ділянки укладений з моменту досягнення сторонами згоди з усіх його істотних умов та його підписання.

Також Євгеній Краснощоков зауважив, що 16 січня 2020 року набули чинності зміни до ч. 1 ст. 15, ч. 1 ст. 19 Закону України «Про оренду землі». Норми було доповнено імперативними положеннями про те, що дата укладення договору оренди землі є його істотною умовою, а дата закінчення дії договору оренди обчислюється від дати його укладення.

У постанові  від 6 березня 2024 року у справі № 902/1207/22 ВП ВС сформулювала висновок, що сторони договору оренди землі не можуть врегулювати свої відносини у спосіб, який суперечить відповідним імперативним нормам. Тому якщо в договорі зазначено про набрання ним чинності після його державної реєстрації, це не змінює визначений законом початок перебігу строку дії договору.

Лектор поінформував, що недавно колегія суддів КЦС ВС ухвалою від 4 лютого 2026 року передала на розгляд ВП ВС справу № 357/11041/23 і просить конкретизувати вищезгаданий висновок. Колегія суддів звернула увагу, що законодавець не передбачив прямо нікчемність вказівки в договорі оренди землі про початок його дії. Тож подібна норма договору є оспорюваною, і коли вона не визнана судом недійсною, строк дії договору має починатися саме з дати, визначеної в договорі.

Також суддя навів постанову ВП ВС від 16 липня 2025 року у справі № 910/2389/23. В ній зроблено висновок, що в разі закінчення строку договору оренди й неповернення орендарем земельної ділянки належним та ефективним способом захисту порушених прав орендодавця є зобов’язання орендаря повернути земельну ділянку, яка була предметом цього договору.

У постанові від 29 листопада 2023 року у справі № 513/879/19 ВП ВС сформувала висновок щодо належного способу захисту прав орендодавця, який не визнає правомірність реєстрації права оренди (зокрема у зв’язку з неукладеністю спірного договору за відсутності підпису). В такому випадку слід подавати позов про визнання відсутнім права оренди.

Лектор зазначив, що зараз на розгляді ВП ВС перебуває справа, в якій колегія суддів КЦС ВС вказала про необхідність уточнити відповідний висновок і визнати, що в цьому випадку ефективним способом захисту можуть бути вимоги про повернення земельних ділянок та/або скасування відповідного речового права у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, залежно від установлених обставин (ухвала ВП ВС від 29 жовтня 2025 року у справі № 456/252/22).

Презентація Євгенія Краснощокова – https://court.gov.ua/storage/portal/supreme/prezent2026/Prezent_Orenda_zem_dilyanok_prakt_VS.pdf.

Євген Петров виступив на тему «Вимоги про усунення перешкод у користуванні та розпорядженні земельними ділянками: актуальна практика Верховного Суду».

Він звернув увагу на постанову ВП ВС від 20 червня 2023 року у справі № 554/10517/16-ц. У цій справі було заявлено позовні вимоги про визнання недійсним і скасування рішень про надання у власність земельної ділянки, визнання недійсним державного акта на право власності на земельну ділянку, витребування земельної ділянки із чужого незаконного володіння. ВП ВС вказала, що ефективним способом судового захисту щодо повернення земельної ділянки природно-заповідного фонду власнику є негаторний, а не віндикаційний позов.

Також доповідач проаналізував іншу практику ВП ВС, у якій сформульовано правову позицію щодо ефективного способу захисту стосовно земель природо-заповідного фонду.

У постанові від 5 листопада 2025 року у справі № 190/998/21 КЦС ВС зробив висновок, що землі природно-заповідного фонду можуть перебувати у приватній власності лише у зв’язку з формуванням на цих землях об’єктів природно-заповідного фонду чи включення земельних ділянок, що належать фізичним чи юридичним особам, до земель природно-заповідного та іншого природоохоронного призначення. А в постанові від 12 вересня 2023 року у справі № 910/8413/21 ВП ВС зазначила, що фізичні особи можуть володіти земельними ділянками природно-заповідного та іншого природоохоронного призначення виключно в разі, якщо вони ними володіли на час створення об’єкта природно-заповідного фонду.

Євген Петров також навів постанову від 23 листопада 2021 року у справі № 359/3373/16-ц, в якій ВП ВС зазначила, що визначальним критерієм для розмежування віндикаційного та негаторного позовів є відсутність або наявність у позивача  володіння  майном.  Відсутність  або  наявність  в  особи  володіння  нерухомим майном визначається з огляду на принцип реєстраційного підтвердження володіння; особа, до якої перейшло право власності на об’єкт нерухомості, набуває щодо нього всі правоможності власника, зокрема право володіння.

Також лектор звернув увагу на постанову ВП ВС від 28 листопада 2018 року у справі № 504/2864/13-ц, яка стосується земель водного фонду. В ній зроблено висновок, що зайняття таких земельних ділянок із порушенням ст. 59 ЗК України має розглядатися  як  не  пов’язане  з  позбавленням  володіння  порушення  права  власності держави чи відповідної територіальної громади. У такому разі позовна вимога зобов’язати повернути земельну ділянку має розглядатися як  негаторний  позов,  який  може  бути заявлений  упродовж  усього  часу  тривання  порушення  прав  законного  володільця відповідної земельної ділянки водного фонду.

Крім того, Євген Петров проаналізував іншу практику ВП ВС щодо справ, які стосуються земель водного фонду, земельних ділянок, на яких розташовані  пам’ятки археології та ін.

Дмитро Гудима прочитав лекцію на тему «Вимоги про витребування земельних ділянок: актуальна практика Верховного Суду». Під час виступу він розглянув питання щодо:

• особливостей віндикаційного позову;
• специфіки процесуальних наслідків Закону України від 12 березня 2025 року № 4292-IX «Про внесення змін до Цивільного кодексу України щодо посилення захисту прав добросовісного набувача»;
• захисту права власності на земельну ділянку у випадках «накладення» на неї меж інших ділянок;
• захисту права власності на земельну ділянку, відчужену за неукладеним (непідписаним) договором;
• суб’єктів права на оскарження рішення про витребування земельної ділянки;
• особливостей оцінювання пропорційності такого витребування.

Лектор пояснив, чому не можна витребувати земельну ділянку з власності того, за ким зареєстроване право власності. Він звернув увагу, що власник має право власності, яке не існує без права володіння (право власності = право володіння + право користування + право розпорядження). Тому, якщо власник має право на витребування свого майна, він втратив саме володіння майном, а не право володіння. Тоді як особа, за якою зареєстроване право власності на нерухоме майно, завжди є володільцем цього майна, але не обов’язково власником, тобто не обов’язково має право власності.

Державна реєстрація права власності на нерухоме майно не є підставою виникнення такого права на це майно. Але вона засвідчує факт володіння нерухомим майном і зумовлює спростовну презумпцію права володіння того, за ким зареєстроване право власності.

Дмитро Гудима навів постанову Великої Палати ВС від 23 листопада 2021 року у справі № 359/3373/16-ц, в якій є пояснення відмінності володіння від права володіння. Власник не втрачає право володіння нерухомим майном у зв’язку з державною реєстрацією права власності за іншою особою, якщо вона не набула права власності. Володіння нерухомим майном, яке посвідчує державна реєстрація права власності, може бути правомірним або неправомірним (законним або незаконним). Тоді як право володіння, якщо воно існує, неправомірним (незаконним) бути не може.

Також суддя звернув увагу, що вимога про витребування згідно з усталеною практикою ВС є неналежним способом захисту для повернення таких об’єктів, як: земельні ділянки водного фонду; земельні ділянки на територіях об’єктів природно-заповідного фонду; об’єкти культурної спадщини, приватизація яких заборонена; земельні ділянки історико-культурного призначення (стосовно останніх ВП ВС у справі № 922/264/24 розглядає питання про відступ від цього висновку).

Розповідаючи про застосування норм Закону № 4292-IX, Дмитро Гудима проаналізував відповідну практику ВС. Звернув увагу на постанови КЦС ВС від 12 листопада 2025 року у справі № 127/8274/24, від 1 грудня 2025 року у справі № 354/419/25, від 10 грудня 2025 року у справах № 354/1754/24 і № 354/417/25. У них є висновок про те, що положення щодо попереднього внесення державою чи територіальною громадою вартості майна на депозитний рахунок суду поширюється на випадки подання ними позову про витребування майна саме в добросовісного набувача. У випадку подання та розгляду судом позову про витребування майна в недобросовісного набувача вимоги про внесення депозиту не підлягають застосуванню.

Стосовно проблеми «накладення» земельних ділянок лектор акцентував на постанові КЦС ВС від 5 листопада 2025 року у справі № 370/1339/19. Суд вказав, що в такому разі належним способом захисту є позов про витребування тієї частини земельної ділянки, що належить позивачу та накладається на земельну ділянку, яка перебуває у власності відповідача. При цьому вимоги про припинення права власності на земельну ділянку та скасування державної реєстрації земельної ділянки не є необхідними.

Дмитро Гудима зазначив, що належним способом захисту права власності на майно, відчужене за неукладеним договором, є пред’явлення віндикаційного позову без оспорювання правочину (правочинів) щодо спірного майна та скасування рішення (рішень) про державну реєстрацію права власності (постанова ВП ВС від 27 листопада 2024 року у справі № 204/8017/17).

Крім того, він звернув увагу на коло суб’єктів права на оскарження рішення про витребування майна. Згадав постанову КЦС ВС від 11 лютого 2026 року у справі № 638/18379/23. У ній є висновок про те, що в разі незгоди з рішенням про задоволення позову про таке витребування позивач, в особі якого в інтересах держави до суду звернувся прокурор, може оскаржити це рішення лише в частині наявності підстав для представництва прокурором інтересів держави в суді та недотримання прокурором вимог ст. 23 Закону України «Про прокуратуру». Інакше кажучи, позивач, на користь якого суд задовольнив вимогу про витребування майна, не може на це скаржитися. Близький за змістом висновок є і щодо неможливості оскарження такого судового рішення відповідачем, відмінним від того, у якого суд витребував відповідне майно (див. постанову КЦС ВС від 4 лютого 2026 року у справі № 372/2076/22).

Також лектор на прикладах практики ВС розглянув питання про те, кого не слід вважати добросовісним набувачем. Так, у постанові від 4 липня 2023 року у справі № 233/4365/18 ВП ВС зазначила, що добросовісним набувачем не є особа, яка знала чи могла знати про порушення порядку відчуження майна або знала чи могла знати про набуття нею майна всупереч закону. Якщо ж нерухоме майно придбаває добросовісна особа, тобто та, яка не знала та не могла знати про існування обтяжень речових прав на це майно або про наявність на нього речових прав третіх осіб, саме вона може покладатися на відомості Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Презентація Дмитра Гудими – https://court.gov.ua/storage/portal/supreme/prezent2026/Prezent_Vutreb_zem_dilyanok_prakt_VS.pdf.

Вебінар організований Харківським регіональним відділенням Національної школи суддів України.

Джерело:

https://supreme.court.gov.ua/supreme/pres-centr/news/1982146/