З 16 вересня 2021 замість ліквідованої Державної архітектурно-будівельної інспекції (ДАБІ) в Україні запрацював новий орган – Державна інспекція архітектури і містобудування (ДІАМ)

Учасники будівельного ринку нову структуру, тепер контролює їх роботу, зустріли стриманим оптимізмом. Коли ж насправді запрацює все те, що заявлено ініціаторами змін і як все це впливає на вартість квадратного метра житла.

Так для українського будівельного ринку 16 вересня 2021 року може вважатися знаковою датою, адже в цей день запрацював новий держорган, без участі якого не обійдеться жодне будівництво в країні. Йдеться про ДІАМ державну інспекцію архітектури і містобудування, що змінила головного корупційного “монстра” будівельного ринку – Державну архітектурно-будівельна інспекції (ДАБІ).

Ліквідація останньої стала однією з основних завдань Міністерства розвитку громад і територій України, оскільки у відомстві отримували тисячі скарг на корупційні моменти в її роботі. Які, в свою чергу, відбивалися на вартості житла.

За словами директора City Development Solutions Романа Герасимчука, на ринку ще з часів президентства Віктора Януковича працювала схема “$ 5 за квадратний метр”. Тобто, незалежно від законності об’єкта за зазначену суму можна було отримати повний пакет дозвільних документів і “добро” на проведення будівельних робіт.

“У старій схемі при цьому було неможливо або практично неможливо отримати дозвільні документи законним шляхом і девелоперів змушували звертатися до посередників, які й реалізовували корупційну складову”, – підкреслює Герасимчук.

З цим погоджується і комерційний директор “Інтергал-Буд” Анна Лаєвська. За її словами, роки роботи попередньої системи призвели до того, що побори з забудовників зросли до рівня 10-15% від собівартості проектів, а побудовані з дотриманням всіх державних будівельних норм (ДБН) житлові будинки роками не вводилися в експлуатацію і не передавалися покупцям, які вклали свої кошти.

Платити потрібно було за всі – за те, щоб отримати дозвіл на будівництво, щоб в ході будівництва перевірка ДАБІ не «виявила” реальні або змодельовані інспекцією порушення ДБН, щоб ввести побудований будинок в експлуатацію. При цьому, платили як сумлінні забудовники – за те, щоб будувати без проблем на законних підставах, так і недобросовісні – за можливість будувати з порушеннями.

“Все робилося для того, щоб ускладнити забудовнику життя від початку і до кінця – щоб він платив. Ми отримували величезну кількість скарг на ДАБІ. І прийшли до висновку, що іншого шляху немає і проблему потрібно радикально вирішувати – ліквідувати стару структуру і створити нову, в якій корупційна складова виключена “, – пояснює міністр розвитку громад і територій України Олексій Чернишов.

Про старт реформи ДАБІ в Міністерстві оголосили ще в березні 2020 року, проте завершилася вона тільки у вересні 2021 року. За словами експерта ринку нерухомості Вікторії Берещак, весь цей процес відбувався в два етапи. Перший тривав з березня 2020 року до осені 2020. Передбачалося, що замість одного ДАБІ створять цілих три нових відомства. Перше – Державна сервісна служба, в чиї обов’язки входила б видача або відмова, анулювання дозвільних документів на початок підготовчих і проведення будівельних робіт, а також прийняття в експлуатацію будинків. Друге відомство – Державна інспекція містобудування. Третє – Державне агентство з технічного регулювання в містобудуванні.

“Створення трьох структур замість однієї ДАБІ – це ідеї першого етапу. Вони провалилися. Замість ліквідованої ДАБІ тоді у нас раптом мало з’явитися відразу три нових органу. Всі ми пам’ятаємо, яким провалом обернулася ідея нахрапом взяти неприступну фортецю корумпованою структури”, – згадує Берещак .

Провал був у всіх без винятку девелоперів. За словами Берещак, він висловлювався у фактичному колапсі в системі видачі дозвільної документації, а також в скороченні обсягів будівництва на третину. Експерт пояснює – в той момент девелопери просто відклали старти, бачачи, що десятки квадратних метрів побудованого житла просто зависли в повітрі.

З нею погоджується і Анна Лаєвська. Вона пояснює – параліч системи в період 2020-2021 років призвела до зменшення кількості об’єктів, що будуються, адже найбільші девелопери не могли оформити дозвільну документацію і зайти на майданчики.

“Питання оформлення необхідної документації перетворився в торги з залученням адміністративного ресурсу, а забудовників умовно поділили на категорію угодних або неугодних в залежності від бажання і готовності платити величезні хабарі за можливість просто робити свою роботу. Складалося величезна кількість штучних перешкод і обмежень, які привели ринок до стагнації “, – розповідає Лаєвська.

При цьому, різко зріс і розмір хабарів. Вікторія Берещак згадує – спершу горезвісна такса в $ 5 за квадратний метр зросла до $ 10, а потім і до $ 15. Тобто в 2-3 рази за рік.

За словами експерта ринку нерухомості і керівника проектів Perfect Group Олексія Коваля, також на ринку були величезні проблеми з введенням побудованих будинків в експлуатацію. Експерт пояснює – ДАБІ все ще працювала, але вже заявили, що орган скоро розформують і замінять, тому чиновники взялися відмовляти у видачі дозволів на будівництво та введення в експлуатацію без пояснення причин. “Забудовники йшли в суди і вигравали процеси, проте в середньому такі дії чиновників приводили до затримок від півроку”, – розповідає Коваль.

Комерційний директор SAGA Development і засновник фірми M4U Володимир Даниленко підкреслює, що ДАБІ не видавала дозволу на нове будівництво і сертифікати про введення в експлуатацію останні майже 2 роки. Тому в окремих об’єктах затримки введення в експлуатацію досягали навіть року і більше.

За його словами, через це в останні півтора року на ринку утворився значний дисбаланс пропозиції і попиту. Кількість активних об’єктів у продажу, за даними M4U, скоротилося на 20%, в цих об’єктах розпродано більше 60% квартир. При цьому, макроекономічна ситуація в країні і зростання інвестиційної привабливості нерухомості сприяють зростанню попиту.

“Такий дисбаланс призводить до того, що ціни ростуть значно швидше, ніж в умовах достатнього насичення ринку пропозицією. За даними M4U за рік по відношенню до вересня 2020 року середня ціна квадратного метра в Києві виросла на 21%”, – пояснює Даниленко.

За словами Романа Герасимчука, ситуація з блокуванням введення в експлуатацію частково вирішилася до кінця року 2020 року – забудовники отримали свої документи на початку 2021 року, що дозволило ринку уникнути серйозних втрат, так як період проблем з документами менше, ніж термін будівництва будинку / черзі в комплексі.

На думку Анні Лаєвський перша спроба реформи ДАБІ була провальною з кількох причин. Серед них – відсутність якісної, системної, деталізованої дорожньої карти і попереднього їй етапу роботи над структурою реформи із залученням експертів з будівельного сектора і суміжних галузей.

Роман Герасимчук більш категоричний. За його словами, офіційна причина “зволікань” була в тому, що нова служба виявилася не готова до виконання своїх зобов’язань, адже навіть перші кроки по ліквідації ДАБІ привели до фактичної зупинки видачі нових дозволів на будівництво та введення в експлуатацію. Тому реформаторам довелося зробити “крок назад” і переглянути свій підхід до питання.

“Але основна причина – перерозподіл зон впливу і грошових потоків. Повне виключення корупційних схем на ринку нерухомості виглядає утопічно на сьогоднішній день. Тому, запуск нових служб замість ДАБІ виразно вимагав” схвалення “від усіх сторін конфлікту”, – підкреслює Герасимчук.

З цим погоджується і Олексій Чернишов. На прес-конференції 14 сентрября, присвяченій остаточної ліквідації ДАБІ, він зазначив – “бенефіціари” корупційного процесу в ДАБІ йти і втрачати вигідний бізнес зовсім не хотіли. Тому проводилися і штучні протести, і кампанії проти реформи.

Проте, восени 2020 року Мінрегіону довелося визнати, що перша спроба підібратися до реформування ДАБІ не вдалася. Тому в грудні 2020 року розпочався другий етап. Тоді вийшли два важливих постанови Кабміну. Перша – №1339, відновило повноваження органів місцевого самоврядування виконувати архітектурно-будівельний контроль. Друга – №1340, стосувалося ліквідації Державної інспекції містобудування та Державної сервісної служби.

“Замість них створили Державну інспекцію архітектури та містобудування України, в чиї повноваження входять архбудконтролю та контроль за виконань законодавчих норм учасниками процесу в сфері містобудування. У цього органу немає дозвільно-реєстраційних функцій і він буде працювати в цифровий площині, що вкрай важливо”, – пояснює Вікторія Берещак.

Згідно з постановою, ДАБІ припиняє свою роботу 15 вересня 2021 року. Однак її останні дні пройшли дуже плідно. За словами Романа Герасимчука, в останні тижні роботи відомство видало величезна кількість нових дозволів на будівництво, в тому числі з порушеннями.

“За останні два тижні роботи ДАБІ видала 431 дозвіл на будівництво. Для порівняння, за весь 2020 рік у Києві було видано менше 50 таких документів, в 2019 – 69”, – пояснює Герасимчук.

За словами глави ГІАГ Семена Кривоноса, основна функція новоствореної інспекції – архітектурно-будівельний контроль та нагляд за будівництвом, тобто, планові і позапланові перевірки.

“Чим більше ціфровізованнимі, тим менше корупції. А основне завдання реформи якраз в цьому – мінімізувати її. Зараз все буде виконувати автоматична система – видавати дозвіл на будівництво та ін. Якщо у забудовника все в порядку з документами, то він отримає дозвіл на будівництво автоматично “, – пояснює Кривонос.

При цьому, за його словами, якщо система побачить критичні підстави для блокування, дозвіл можна буде навіть зареєструвати.

Кривонос підкреслює – всі планові і позапланові перевірки будівництва будуть проходити в присутності замовника і цей пункт буде прописаний в законі. А якщо представників інспекції не допускатимуть на об’єкт, будуть залучати правоохоронні органи. Також, за словами чиновника, повністю автоматично буде відбуватися і введення в експлуатацію побудованих об’єктів.

Хто буде працювати в ГІАГ. Так, за словами Олексія Чернишова, ніхто з ліквідованої ДАБІ в новій інспекції не працюватиме – 100% її працівників звільнено. А в новій структурі – завдяки тому, що подача і видача всіх потрібних документів буде проходити автоматично, не буде прямого контакту між чиновником і забудовником.

“Зараз у нас в штаті вже 220 осіб. Всі вони пройшли конкурсний відбір і перевірку НАБУ. Ми перевіряємо наших кандидатів на доброчесності. І так буде і надалі”, – розповідає Чернишов.

Семен Кривонос підкреслює – відкриті конкурси на посади інспекторів в новостворену інспекцію стали проводити з червня і набір все ще йде. Набирають тих, хто ще ніколи не був на держслужбі – переважно архітектори, будівельники, юристи, геологи. геодезисти.

За словами Вікторії Берещак, якщо говорити про декларативність принципів, то факт підписання тристороннього меморандуму між Мінрегіоном, ГІАГ і НАБУ про перевірку їх майбутніх співробітників на дотримання принципів доброчесності, однозначно позитивний.

“Якщо це не тільки на папері відбувається і не для галочки, дуже хочеться вірити, що систему вдасться перезапустити і наповнити новими обличчями”, – зазначає Берещак.

Незважаючи на те, що стару структуру ліквідували і нове відомство приступило до роботи на минулому тижні, говорити про завершення процесу реформування не можна. Справа в тому, що ключові законопроекти – № 5655, 5877 і 5656, що регулюють роботу ГІАГ і нові правила функціонування будівельного ринку за її участі, в ВР ще не прийняли – вони пройшли тільки перше читання.

“Важливо дочекатися їх прийняття і крім того, потрібен час, щоб ринок перебудувався і почав працювати за новими правилами”, – пояснює комерційний директор “Інтергал-Буд”.

Такої ж думки дотримується і Олексій Коваль. За його словами, те, що ми бачимо зараз – це функціонування в теорії. А практика буде залежати від конкретних формулювань законів і норм, які будуть регламентувати процеси в будівельній галузі.

Олексій Чернишов вважає, що законопроекти ухвалять у другому читанні в самий найближчий час – уже в жовтні. За його словами, більшість депутатів розуміють важливість цього процесу, тому в міністерстві розраховують на підтримку.

За словами генерального директора девелоперської компанії GREENOL Олега Приходько, прийняття трьох зазначених законопроектів – на даний момент єдине, що може підтвердити створення і запуск нової структури.

“Поки цього не сталося. Тому у нас за фактом ліквідована ДАБІ та незаконна організація, яка почала працювати минулого тижня – ГІАГ. Адже до того моменту, поки не прийнятий відповідний закон, ГІАГ поза законом. Просто красива PR – акція”, – пояснює Приходько .

Більш того, експерт підкреслює – поки ми не побачимо, як саме в законі зазначено функціонування ГІАГ і правила роботи з нею, говорити про те, що реформа відбулася, не можна.

Він пояснює – якщо в законах пропишуть, наприклад, досить суворе покарання і за кожен підпис директор компанії – забудовника буде нести кримінальну відповідальність, корупційну складову це мінімізує геть. Якщо немає, то немає.

При цьому Анна Лаєвська зазначає, що на сьогодні найбільші побоювання викликає перехідний період, адже в процесі передачі повноважень до нового органу може знову статися зупинка введення в експлуатацію та оформлення дозволів на будівництво.

На думку Олега Приходько, найболючіший крім неприйнятих законів – те, що не до кінця зрозумілі повноваження співробітників відомства. Плюс ту обставину, що штат сформований в повному обсязі, а значить потрібної кількості інспекторів поки немає. Крім того, скептично сприймає Приходько ідею про те, що в новій структурі контакт чиновника і забудовника буде неможливий.

“Коли штат повністю сформують, у відомстві буде працювати 600 чоловік. І здебільшого це будуть інспектора. Які щось перевіряють. А раз перевіряють, то контакт вже буде. А значить, і можливість” домовитися “, – міркує Приходько. Також, за його словами, в перший час у представників будівельного ринку можливо будуть складності в роботі з “Єдиної державної системою в сфері містобудування” – через банальне незнання, що і у куди вносити, а також того, що сама система не до кінця відпрацьована.

“У декларативною подачі є момент, який напружує – а чи точно я все правильно зробив? А чи є курси по внесенню, де розкажуть і покажуть, що і куди вносити? Адже поки ми не зіткнемося з системою самі і пальчиками не взяли участі, все міркування будуть тільки домислами “, – вважає Олег Приходько.

За його словами, навіть за умови на 100% повного штату ГІАГ ринку все одно знадобиться від 3 до 6 місяців, щоб адаптуватися до нових реалій.

Приблизно такої ж позиції дотримується і Роман Герасимчук. Основне побоювання у експерта викликає працездатність нового органу. Герасимчук підкреслює – заяви про ліквідацію корупційних схем в професійних колах викликають скепсис, і багато хто чекає подорожчання корупційної складової.

На думку Герасимчука, висновки про те, як буде працювати нова структура і сама система, робити дуже рано. Але якщо нова програма хоча б частково відповідатиме заявленим цілям, можна буде говорити про збільшення прозорості ринку, більшої безпеки для інвестора і необхідності для девелоперів діяти в рамках закону і існуючих будівельних норм.

Як реформа позначиться на вартості житла на первинному ринку? За словами Володимира Даниленка, реформу ДАБІ можна буде вважати закінченою і успішною лише тоді, коли ми прийдемо до процедури автоматичної видачі документації, відкритості і публічності всіх реєстрів і все буде відбуватися без проблем. Поки цього немає.

Олексій Коваль вважає, що в теорії реформа може допомогти ринку почати працювати за зразком США і ряду інших західних країн в частині дозвільних процедур. Але як буде на на практиці – поки неясно.

“У гіршому випадку, запуск нової структури мало що змінить. Однак ми вже маємо гарний досвід вирішення спорів через суди, і будемо далі застосовувати законні механізми, якщо виникне необхідність захисту себе і інвесторів. У кращому випадку, реформа може зробити ринок більш прозорим, віддаючи процес контролю в руки приватних організацій, які отримують прибуток офіційно, а, в разі порушень, втратять ліцензії і не зможуть працювати в цьому секторі “, – міркує Коваль.

З цим погоджується і Вікторія Берещак. Вона підкреслює – зараз все залежить від того, наскільки ефективно буде проводиться архбудконтролю і чи буде працювати інструмент персональної кримінальної та адміністративної відповідальності за порушення. Інший аспект, на думку експерта, як все це буде працювати в дійсності, а не на папері.

При цьому, учасники ринку припускають, що успішне завершення реформи може сприяти зниженню вартості квартир на первинному ринку. Наприклад, Олексій Чернишов пояснює, що в результаті ліквідації ДАБІ собівартість будівництва за логікою повинна зменшиться. Але вартість квадратного метра для кінцевого споживача – інвестора, все одно диктує ринок.

За ублікацією у ЗМІ.