Верховний Суд – коли не можна виселяти з переданої в іпотеку квартири у випадку неповернення кредиту

Постанова Верховного Суду від 15 липня 2021 року справа № 290/853/19  (витяги)

Установлені судами фактичні обставини справи

Судами попередніх інстанцій установлено, що 05 березня 2008 року між ОСОБА_2 та Закритим акціонерним товариством «… банк» укладено договір іпотеки, згідно пункту 1.2 якого в іпотеку банку передано квартиру АДРЕСА_1 , яка належить ОСОБА_2 на підставі договору купівлі-продажу,

07 грудня 2014 року приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу… . вчинено виконавчий напис про стягнення з ОСОБА_2 боргу в сумі 183 944,99 грн. 28 березня 2019 року Державним підприємством «Сетам» Міністерства юстиції України проведено електронні торги з реалізації зазначеного вище об`єкта нерухомості, переможцем яких став ОСОБА_1

23 травня 2019 року ОСОБА_1 отримав свідоцтво про право власності на квартиру АДРЕСА_1 ,Того ж дня до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно внесено запис про право власності ОСОБА_1.

У серпні 2019 року ОСОБА_1 звернувся до суду з позовом до ОСОБА_2 про усунення перешкод у користуванні власністю шляхом виселення та визнання особи такою, що втратила право користування житловим приміщенням.

Посилаючись на те, що попередній власник зазначеної квартири – ОСОБА_2 без належних правових підстав продовжує проживати у ній та чинить йому перешкоди у здійсненні ним права власності, ОСОБА_1 просив: усунути перешкоди у користуванні належною йому квартирою шляхом виселення ОСОБА_2 без надання іншого житлового приміщення та визнання останнього таким, що втратив право користування спірною квартирою.

Рішенням … районного суду Житомирської області від 17 січня 2020 року позовні вимоги ОСОБА_1 задоволено частково. Усунуто ОСОБА_1 перешкоди у користуванні квартирою АДРЕСА_2 шляхом визнання ОСОБА_2 таким, що втратив право користування зазначеною квартирою. У задоволенні іншої частини позовних вимог відмовлено.

Постановою Житомирського апеляційного суду від 27 травня 2020 року апеляційну скаргу ОСОБА_2 задоволено частково.

У липні 2020 року до Верховного Суду надійшла касаційна скарга ОСОБА_2 у якій він просив рішення … йонного суду Житомирської області від 17 січня 2020 року та постанову Житомирського апеляційного суду від 27 травня 2020 року скасувати, справу направити на новий розгляд до суду апеляційної інстанції, посилаючись на порушення судами попередніх інстанції норм процесуального права та неправильне застосування норм матеріального права.

Позиція Верховного Суду та нормативно-правове обґрунтування

Відповідно до частини першої статті 40 Закону України «Про іпотеку» звернення стягнення на передані в іпотеку житловий будинок чи житлове приміщення є підставою для виселення всіх мешканців, за винятком наймачів та членів їх сімей.

Відповідно до частини другої статті 109 ЖК УРСР громадянам, яких виселяють з жилих приміщень, одночасно надається інше постійне жиле приміщення, за винятком виселення громадян при зверненні стягнення на жилі приміщення, що були придбані ними за рахунок кредиту (позики) банку чи іншої особи, повернення якого забезпечене іпотекою відповідного жилого приміщення. Постійне жиле приміщення, що надається особі, яку виселяють, повинне бути зазначене в рішенні суду.

Таким чином, частина друга статті 109 ЖК УРСР встановлює загальне правило про неможливість виселення громадян із жилих приміщень, придбаних не за рахунок кредиту (позики) банку чи іншої особи, забезпеченого іпотекою цього приміщення, без одночасного надання іншого постійного жилого приміщення.

Особам, яких виселяють із житлового будинку (житлового приміщення), що є предметом іпотеки, придбаним не за рахунок кредиту, забезпеченого іпотекою цього житла, при зверненні стягнення на предмет іпотеки в судовому порядку одночасно надається інше постійне житло. При цьому за положенням частини другої статті 109 ЖК УРСР постійне житло вказується в рішенні суду.

При виселенні з іпотечного майна, придбаного не за рахунок кредиту і забезпеченого іпотекою цього житла в судовому порядку, відсутність постійного житлового приміщення, яке має бути надане особі одночасно з виселенням, є підставою для відмови в задоволенні позову про виселення.

Установивши, що предмет іпотеки належав іпотекодавцю на підставі договору купівлі-продажу, посвідченого … державною нотаріальною конторою …  та зареєстрованим в …  БТІ за №…, суд першої інстанції, з яким погодився суд апеляційної інстанції, дійшов висновку про відсутність підстав для виселення відповідача зі спірної квартири, оскільки вона придбана не за рахунок кредитних коштів, отриманих відповідно до кредитного договору від 05 березня 2008 року … а тому його виселення неможливе без надання іншого постійного житлового приміщення, яке відповідно до вимог статті 109 ЖК УРСР має бути надане одночасно з його виселенням.

Подібні за змістом правові висновки викладені у постанові Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 10 жовтня 2019 року у справі № 295/4514/16-ц (провадження № 61-29115сво18) та у постанові Верховного Суду від 24 лютого 2020 року у справі справа № 359/10886/15-ц (провадження № 61-9180св19).

Узагальнюючи наведене, Верховний Суд дійшов висновку про відсутність підстав для задоволенняка касаційної скарги ОСОБА_2 .